Erstkäufer. Wo fängst du an?

Wo fängst du an?

Viele denken vielleicht, dass der Kauf einer Immobilie kompliziert und beängstigend ist. Zur Beruhigung: Der Kauf einer Immobilie auf Malta ist sicher und auch nicht so kompliziert. Allerdings muss immer etwas Vorsicht geboten sein, vor allem dann, wenn Sie nicht über das nötige Fachwissen verfügen, um dies alleine zu erledigen. Es ist äußerst wichtig, dass Sie eine professionelle Agentur und einen professionellen Berater beauftragen, der Sie auf dem gesamten Weg begleiten kann.

Oft besteht der erste Instinkt darin, Immobilien zu besichtigen, um zu sehen, was auf dem Markt zu finden ist. Die Vereinbarung eines Termins mit der Bank ist der erste Schritt. Man muss prüfen, ob er/sie für die Aufnahme eines Darlehens qualifiziert ist und für welches Darlehenslimit man sich entscheiden kann. Wenn die Prioritäten nicht richtig gesetzt werden, sind Käufer oft enttäuscht.

Unser Rat wäre, zunächst eine Bestandsaufnahme der finanziellen Ausgaben zu machen, die man sich leisten kann. Dies bedeutet, dass der Prozess im Idealfall damit beginnt, mindestens eine Bank zu treffen, um sich ein Bild von der Erschwinglichkeit zu machen.

Besuchen Sie die Bank

Eine Bank hilft Ihnen sicherlich dabei, den Geldbetrag zu bestimmen, den Sie in eine Immobilie investieren können. Banken bieten verschiedene Produkte an, die Ihnen helfen können, Ihr Ziel zu erreichen. Wir empfehlen daher dringend, mehr als eine Bank aufzusuchen. Von Zeit zu Zeit werden unterschiedliche Produkte angeboten, sodass Sie möglicherweise einen größeren Betrag zur Verfügung haben oder von günstigeren Konditionen profitieren können.

Daher ist es ein Muss, vor der Besichtigung einer Immobilie eine Bank aufzusuchen. Nach diesem Gespräch sollten Sie in der Lage sein, die ungefähre Höhe der Rückzahlungen zu erfahren. Bedenken Sie immer, dass Banken in den meisten Fällen bis zu 90 % des Kaufpreises finanzieren. Daher müssen Sie 10 % des Kaufpreises sowie Stempelsteuer und Notargebühren finanzieren. Darüber hinaus gibt die Regierung von Zeit zu Zeit Programme heraus, die die Erschwinglichkeit weniger stressig machen.

Wenn Sie einen Bankkontakt benötigen und nicht wissen, an wen Sie sich wenden können, können Sie „Kontakt mit uns“ wählen und wir vereinbaren gerne einen Termin für Sie bei einer beliebigen Bank in der von Ihnen gewünschten Filiale.

Bezahlbarkeit

Wenn Sie die ungefähre Höhe der Rückzahlungen kennen, können Sie prüfen, was Sie sich angesichts Ihres Lebensstils leisten können. Erstellen Sie eine Liste Ihrer monatlichen Ausgaben wie Benzin usw Unterhaltung und auch eine Liste der jährlichen regelmäßigen Ausgaben wie Kfz-Versicherungsprämie oder Geschenke. Lassen Sie dabei immer Raum für Außergewöhnliches.

Diese Kosten und die Höhe der von der Bank gewährten Rückzahlung sollten Ihnen eine angenehme Situation bescheren.

Sie sind nun in der Lage, Ihr Budget genauer festzulegen und zu prüfen, welche Immobilienoptionen in Frage kommen.

Berücksichtigen Sie in Ihrem Budget immer die Stempelsteuer, die Notargebühren und die Kaution, die normalerweise Ihren Beitrag zu den Gesamtkosten darstellen.

Sie müssen auch einen Restbetrag für den Kauf von Möbeln hinterlassen, es sei denn, die Immobilie, die Sie kaufen möchten, ist möbliert. Andernfalls könnten Sie innerhalb einiger Jahre in die Immobilie einziehen, um später dafür zu sparen.

Ein einfacher Weg nach Hause

Jetzt ist der richtige Zeitpunkt für einen Besuch in unserem Büro. Gemeinsam können wir Ihre Prioritätenliste besprechen, angefangen bei den Grundlagen wie der Anzahl der Schlafzimmer und der gewünschten Fläche bis hin zu anspruchsvolleren Wünschen wie einer Aussicht oder einem Pool, natürlich immer unter Berücksichtigung der Budgetparameter.

Bevor wir das Büro verlassen, vereinbaren wir je nach Anzahl der gewählten Möglichkeiten ein paar Termine, damit die Immobiliensuche beginnen kann. Seien Sie versichert, dass unser Team aus professionellen Beratern Ihnen während Ihrer gesamten Reise die nötige Unterstützung und Anleitung geben wird.

Eine Entscheidung treffen

Manche Menschen sind sehr schnell zu entscheiden, während andere länger dauern können. Wir empfehlen, niemals überstürzte Entscheidungen zu treffen. Wenn Sie glauben, einen Ort gefunden zu haben, der Ihnen gefällt, schauen Sie sich ihn noch einmal an. Dies vor dem Hintergrund, dass vor lauter Aufregung manchmal wichtige Details außer Acht gelassen werden. Wenn die gleiche Begeisterung immer wieder zu spüren ist, dann ist die Immobilie genau das Richtige für Sie.

Sobald die Immobilie ausgewählt ist, stellen wir als Vermittler sicher, dass wir den bestmöglichen Preis und die bestmöglichen Konditionen aushandeln, um den Deal abzuschließen. Bei einem strengen Budget ist es sehr wichtig, dass dieses nicht zu sehr überlastet wird, da die Bankrückzahlungen eine Belastung darstellen und schwierig aufrechtzuerhalten sind. Ist dies nicht der Fall, fällt die Entscheidung reibungsloser aus.

Weitere Checklisten

• Detaillierte Liste der Fertigstellungen (falls die Immobilie fertig verkauft wird und zum Zeitpunkt des Kaufs noch nicht fertig ist).
• Detaillierte Bestandsaufnahme, wenn der Kauf Möbelstücke umfasst, um zu wissen, was mitgenommen wird und welche Gegenstände Sie mit der Immobilie kaufen.
• Jährliche Verbandsbeiträge beim Kauf eines Mehrfamilienhauses. Kopie der Pläne und Genehmigungen.

Warum sollten Sie immer einen Architekten ernennen, bevor Sie fortfahren?

Wenn das Angebot vom Verkäufer angenommen wird und Sie ein Verkaufsversprechen unterzeichnen, ziehen Sie idealerweise vor der Unterzeichnung einen Architekten hinzu, der Sie bezüglich der Genehmigungen beraten kann, um sicherzustellen, dass das, was Sie kaufen, mit den Genehmigungen übereinstimmt Welche Änderungen sind erforderlich und was ist das mögliche Ergebnis solcher Änderungen?

Ein Architekt prüft auch den baulichen Zustand der Immobilie. Einige Immobilien weisen möglicherweise sichtbare Risse oder andere kleinere Schäden wie feuchte Stellen oder Anzeichen von Wassereinbruch auf, die der Architekt untersuchen und beraten kann, ob sie behandelt werden können oder ob ernsthafte Reparaturen erforderlich sind, was dann der Fall wäre müssen beim Kaufpreis berücksichtigt werden.

Wenn ein Bankkredit vereinbart werden soll, muss der Architekt eventuell auch die Unterlagen für die Bank ausfüllen. Bei diesen Besuchen können Notizen gemacht werden, so dass Sie diese Dokumente im Falle der Umsetzung des Verkaufsversprechens der Bank zur Ausstellung des Sanktionsschreibens vorlegen können.

Falls Sie keinen Architekten kennen, können wir Ihnen selbst einen vorschlagen und es steht Ihnen frei, den Ihrer Meinung nach besten Architekten zu wählen.

Wenn Sie aus irgendeinem Grund nicht in der Lage sind, einen Architekten zu beauftragen, bevor Sie das Verkaufsversprechen unterzeichnen, wäre es ideal, in das Verkaufsversprechen eine Bedingung aufzunehmen, die die Kaufurkunde davon abhängig macht, dass ein Architekt beispielsweise innerhalb von sieben Tagen vorbeikommt.

Das Versprechen des Verkaufs (Il-Konvenju)

Es versteht sich von selbst, dass Sie einen Notar auswählen müssen, bevor Sie ein Verkaufsversprechen unterzeichnen können. Sie können eine ungefähre Schätzung der anfallenden Gebühren anfordern, insbesondere wenn Sie noch nie mit diesem Notar zusammengearbeitet haben, um sicherzustellen, dass Sie sich über die volle Höhe des gesamten finanziellen Aufwands im Klaren sind. Wenn Sie niemanden haben, der Ihnen hilft, können wir Ihnen jederzeit verschiedene Optionen vorschlagen, damit Sie entscheiden können, was am besten zu Ihnen passt.

Bezüglich der Gesamtrechnung müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass neben den Notargebühren noch weitere Kosten anfallen, wie z. B. Recherchekosten, deren genaue Kosten Ihnen der Notar nicht nennen kann, da diese von Vertrag zu Vertrag variieren können , abhängig von der Tiefe, in die ein Notar gehen müsste, und auch vom Umfang der Transaktionen, die das Unternehmen oder der Eigentümer, von dem Sie kaufen, getätigt haben. Ein weiterer Umstand, der sich auf die Endabrechnung auswirken würde, ist, ob Sie für den Kauf die Bank nutzen. In einem solchen Fall kommen faktisch zwei Verträge zustande, einer mit der Bank und einer mit dem Eigentümer.

Kaution

Obwohl dies nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, beträgt die von Verkäufern verlangte Anzahlung in der Regel 10 % und wird je nach Vereinbarung entweder sofort dem Verkäufer ausgehändigt oder dem Notar zur sicheren Verwahrung übergeben. Meistens wird bei der Übergabe an den Notar im Rahmen des Verkaufsversprechens ein Datum festgelegt, bis zu dem der Notar die Anzahlung an den Verkäufer freigeben wird. Dies hängt in der Regel entweder damit zusammen, dass der Notar die Durchsuchungen abgeschlossen hat, oder häufiger mit der Ausstellung des Sanktionsschreibens der Bank.

Stempelsteuer

Beim Kauf einer Immobilie wird die Stempelsteuer an den Staat abgeführt. Abhängig vom Kauf, den Sie tätigen, gelten einige Tarife:

• 0 % für Erstkäufer für Immobilien bis 175.000 €
• 5 % des Kaufpreises, wenn es sich um Ihre Zweitimmobilie (also nicht Ihren Hauptwohnsitz) handelt.
• 3,5 % für den ersten Betrag von 175.000 € und 5 %, wenn dieser den vorherigen Betrag übersteigt, für Zweitkäufer, die ihre Immobilie als Hauptwohnsitz erwerben.

Die Stempelsteuer fällt nur auf den Wert der Immobilie an. Wenn die Immobilie, die Sie kaufen, eine Küche und andere Möbelstücke umfasst, sollten Sie daher zunächst den Wert der Gegenstände zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Verkaufsversprechens ermitteln und diesen Wert vom Kaufpreis der Immobilie trennen. Auf den Kaufpreis wird dann die Stempelsteuer erhoben.

20 % der gesamten fälligen Stempelsteuer sind bei der vorläufigen Unterzeichnung des Verkaufsversprechens zu entrichten Steuer, während der Restbetrag vertraglich zu zahlen ist. Dieser beträgt entweder 20 % von 3,5 % oder 5 % des Kaufpreises, je nachdem, welcher Satz für Sie gilt, wie oben erläutert.

Für weitere Einzelheiten können Sie sich entweder an einen unserer Makler oder einen Notar wenden, um weitere Informationen zu erhalten.

Vorbehaltlich der Bedingung eines Bankdarlehens

Wenn ein Bankdarlehen in Betracht gezogen werden soll, müssen Sie den gewählten Notar darüber informieren, dass die Urkunde von einem Bankdarlehen abhängig gemacht werden soll. Zwischen der Unterzeichnung des Verkaufsversprechens und der Ausstellung des Sanktionsschreibens würde eine Frist von 30 Tagen eingeräumt.

Wenn Sie ein Bankdarlehen benötigen und der Verkäufer dies nicht akzeptiert, raten wir Ihnen, vom Kauf zurückzutreten, denn wenn das Sanktionsschreiben genehmigt wird und das Bankdarlehen aus irgendeinem Grund nicht gewährt wird, könnten Sie am Ende das Darlehen verlieren Anzahlung, wenn Sie eine bezahlen.
Es ist sehr wichtig zu beachten, dass es in der Verantwortung des Käufers liegt, mitzuteilen, ob ein Bankkredit genehmigt oder anderweitig abgelehnt wurde.

Im Falle einer Genehmigung ist der Sanktionsbescheid dem jeweiligen Notar zu übergeben, im Falle einer Ablehnung durch die Bank müssen Sie bei derselben Bank ein Schreiben mit der entsprechenden Vermerkerklärung beantragen und dieses umgehend dem Notar vorlegen um die geleistete Anzahlung nicht zu gefährden.

Pläne und Genehmigungen / Vorbehaltlich der Genehmigungsbedingung

Es ist sehr wichtig, dass Sie die Pläne in der Hand haben, bevor Sie das Verkaufsversprechen unterzeichnen. Dies wird Ihnen helfen, etwaige Abweichungen zwischen den ursprünglichen Plänen und der tatsächlich gebauten Immobilie festzustellen. Bei Unstimmigkeiten immer einen Architekten konsultieren. Dies kann entweder daran liegen, dass die Immobilie nicht gemäß den Genehmigungen gebaut wurde und Sie Probleme beim Weiterverkauf haben werden, oder dass ein einfaches Genehmigungsverfahren alles wieder in Ordnung bringen würde.

Die Pläne müssen von der MEPA offiziell abgestempelt sein und mit dem Sanity Approved-Stempel versehen sein, um gültig zu sein. Wenn Sie auf den Ihnen vorgelegten Plänen nichts davon sehen, handelt es sich lediglich um eine Zeichnung und nicht um die genehmigten Genehmigungen. Sie müssen die Originalpläne sowie eine Kopie der Genehmigungen anfordern.

Wenn Sie noch keine Kopie der offiziellen Pläne und Genehmigungen gesehen haben, stellen Sie sicher, dass der Verkäufer diese zur Unterzeichnung des Verkaufsversprechens mitbringen muss. Wir empfehlen Ihnen, mit diesen Dokumenten einen Architekten zu konsultieren, bevor Sie das Verkaufsversprechen unterzeichnen. Wenn Sie dies jedoch noch nicht getan haben, müssen Sie in das Verkaufsversprechen eine Bedingung aufnehmen, die die Kaufurkunde von einem Besuch des Architekten abhängig macht, beispielsweise innerhalb von 7 Tagen .

Bei der Vertragsunterzeichnung müssen Sie dem Verkaufsversprechen den genehmigten Plan beifügen und die Immobilie, die Sie kaufen, deutlich kennzeichnen. Dies würde bei der Identifizierung der gekauften Immobilie hilfreich sein.

Wenn Sie über unsere Büros einkaufen, unterstützen wir Sie selbstverständlich bei all dem.

Liste der Ausführungen

Sollte die Immobilie zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Verkaufsversprechens noch nicht fertiggestellt sein, ist eine Liste der noch nicht fertiggestellten Objekte beizufügen. Dies ist ein sehr wichtiges Dokument, das den Zustand Ihrer Immobilie zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung regelt.

Daher muss es so detailliert sein, dass es die Vereinbarung widerspiegelt, die Sie mit dem Verkäufer getroffen haben. Es darf kein Artikel weggelassen werden, da Sie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses der Gnade des Verkäufers ausgeliefert sind.

Die zu fertigende Liste muss auch die Endbearbeitung der gemeinsamen Teile umfassen. Es ist sinnlos, das Innere der Immobilie nach hohen Standards fertigzustellen, wenn die gemeinsamen Teile noch im Rohbau vorliegen.

Gemeinsame Teile

• Blockieren Sie die Haupttür (Holz oder Aluminium usw.).
• Türen, die zu Wohnungen führen (Massivholz usw.).
• Treppenhaus aus (Marmor oder Granit usw.).
• Handlauf aus (Edelstahl oder Aluminium usw.).
• Heben (Marke und Modell, falls bekannt).

Intern

• Voll funktionsfähiges Elektro- und Wassersystem (legen Sie die Anzahl der Steckdosen in jedem Zimmer fest, TV- und Telefonanschlüsse, ob Kupferrohre für die Klimaanlage installiert werden usw.).
• Verlegte Bodenfliesen (legen Sie fest, um welche Art von Fliesen es sich handelt, z. B. Vollsteinfliesen oder andere. Die Maße der Fliesen betragen beispielsweise 50×50 oder der Preis, den der Verkäufer ausgibt).
• Badezimmer repariert (einschließlich Badewanne, Dusche, Toilette, Waschbecken usw.) Beschreiben Sie auch, welche Art von Fliesen verlegt werden sollen, wenn Sie sich bereits darauf geeinigt haben. Wenn Sie einen Wert dafür angeben, können Sie möglicherweise auch die Fliesen gegen eine hochwertigere austauschen und zahlen Sie die Differenz immer in Absprache mit dem Verkäufer).
• Gipsarbeiten (geben Sie ggf. die auszuführenden Arbeiten auf).
• Balkongeländer hinten und vorne (z. B. aus Aluminium oder Gusseisen usw.).
• Interne Öffnungen, die zu Räumen führen (aus Holz, wenn Sie wissen, welche Holzart Sie verwenden können).
• Äußere Öffnungen (vorne mit Blick auf die Straße und die auf der Rückseite mit Blick auf den Hof und andere Fenster mit Blick auf Schächte usw., normalerweise aus Aluminium oder PVC, und ganz wichtig, legen Sie fest, ob es sich um Doppel- oder Einzelverglasung handelt).

Registrierung des Verkaufsversprechens

Der Notar muss das Verkaufsversprechen vor Ablauf von 21 Tagen nach der Unterzeichnung beim Finanzamt registrieren lassen. Sie wissen, dass das Verkaufsversprechen registriert wurde und Sie erhalten vom Finanzamt eine Quittung (blau) über den Betrag der vorläufig gezahlten Stempelsteuer.

Vertrag

Bei Beendigung des Verkaufsversprechens wird ein Vertrag unterzeichnet. Bei Aufnahme eines Bankdarlehens erfolgt die Vertragsunterzeichnung bei der jeweiligen Bank legal Büro.

Bei Vertragsabschluss geht das Eigentum in den Besitz des Käufers über, während der Verkäufer den ausstehenden Geldbetrag erhält. Wenn eine Anzahlung von 10 % geleistet wurde, würde der ausstehende Betrag 90 % des Kaufpreises ausmachen.

Darüber hinaus ist bei Vertragsabschluss die verbleibende Stempelsteuer zusammen mit der Notarrechnung zu begleichen. Daher ist es wichtig, dass Sie den Notar vor Vertragserscheinen bitten, Ihnen zusammen mit seiner Rechnung auch den ausstehenden Stempelsteuerbetrag auszuhändigen, um sicherzustellen, dass Ihnen der richtige Geldbetrag zur Begleichung dieser Beträge zur Verfügung steht.

Während der Vertragslaufzeit wird das Dokument ein letztes Mal gelesen, bevor es unterzeichnet wird. Es ist sehr wichtig, dem Gelesenen besondere Aufmerksamkeit zu schenken, auch wenn es sich im Wesentlichen um eine Kopie dessen handelt, was im Verkaufsversprechen gelesen wurde. Man muss jedoch verstehen, dass die Vertragsinhalte die Grundlage der Vereinbarung bilden.

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