{"id":96937,"date":"2025-10-06T12:21:07","date_gmt":"2025-10-06T10:21:07","guid":{"rendered":"https:\/\/malta-media.com\/?p=96937"},"modified":"2025-10-06T12:21:07","modified_gmt":"2025-10-06T10:21:07","slug":"fortina-sagt-zahlung-von-81-mio-e-war-uber-dem-fairen-wert","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/malta-media.com\/de\/fortina-sagt-zahlung-von-81-mio-e-war-uber-dem-fairen-wert\/","title":{"rendered":"Fortina sagt, Zahlung von 8,1 Mio. \u20ac war \u00fcber dem fairen Wert"},"content":{"rendered":"

Die Fortina Group hat die Debatte um eine der am meisten beachteten Immobilientransaktionen Maltas neu entfacht und behauptet, dass sie f\u00fcr die Aufhebung der restriktiven Auflagen f\u00fcr ihre Immobilie an der K\u00fcste von Sliema einen Betrag gezahlt habe, der weit \u00fcber dem fairen Marktwert liege. In einer detaillierten technischen Stellungnahme an den Parlamentsausschuss legte die Gruppe Expertenergebnisse vor, die die fr\u00fchere Schlussfolgerung des National Audit Office (NAO) in Frage stellen, dass Fortina von einem unterbewerteten Gesch\u00e4ft profitiert habe.<\/strong><\/p>\n

Das Unternehmen behauptet, dass die 8,1 Millionen Euro, die es 2019 gezahlt hat, auf der Grundlage objektiver Bewertungsgrunds\u00e4tze und aktualisierter rechtlicher Ma\u00dfst\u00e4be \u201edeutlich \u00fcber dem fairen Wert\u201d lagen \u2013 und nicht darunter, wie zuvor behauptet wurde.<\/p>\n

Hintergrund des Streits<\/h2>\n

Im Jahr 2024 ver\u00f6ffentlichte das National Audit Office einen Bericht, in dem es darauf hinwies, dass die Fortina Group Millionen weniger als den f\u00e4lligen Betrag f\u00fcr die Aufhebung der restriktiven Bauauflagen gezahlt habe. Das NAO argumentierte, dass Grundst\u00fccke im Wert von rund 21 Millionen Euro f\u00fcr nur 8,1 Millionen Euro abgetreten worden seien, was Bedenken hinsichtlich einer Unterbewertung und potenzieller Verluste f\u00fcr die \u00f6ffentlichen Finanzen aufkommen lie\u00df.<\/p>\n

Der Bericht l\u00f6ste eine intensive \u00f6ffentliche Diskussion \u00fcber staatliche Grundst\u00fcckstransaktionen aus, wobei Fragen aufkamen, ob private Unternehmen von g\u00fcnstigen Konditionen bei solchen Gesch\u00e4ften profitiert h\u00e4tten.<\/p>\n

Fortina hat nun jedoch eine umfassende Gegenanalyse vorgelegt, in der behauptet wird, dass die Berechnungen des NAO schwerwiegende M\u00e4ngel aufweisen.<\/p>\n

Erkl\u00e4rung und Hauptargumente von Fortina<\/h2>\n

Ein Sprecher des Unternehmens erkl\u00e4rte:<\/p>\n

\u201eWir sind seit den 1960er Jahren Eigent\u00fcmer dieser erstklassigen Immobilie am Meer und haben f\u00fcr den Verzicht auf die Auflagen einen Preis gezahlt, der \u00fcber dem fairen Wert liegt.<\/p>\n

Unsere umfassende \u00dcberpr\u00fcfung des NAO-Berichts mit Hilfe von technischen Experten ergab zahlreiche Unstimmigkeiten in allen drei Bewertungen. Nach Bereinigung dieser M\u00e4ngel ist offensichtlich, dass selbst ohne Ber\u00fccksichtigung der unrealistischen Verkaufspreise, von denen die NAO-Bewertung ausgeht, der maximale Marktwert bestenfalls zwischen 3,5 und 7,4 Millionen Euro liegen w\u00fcrde.\u201c<\/p>\n

Die Vertreter des Unternehmens argumentierten weiter, dass nach dem aktuellen maltesischen Rechtsrahmen f\u00fcr den Verzicht auf restriktive Bedingungen, der 2024 eingef\u00fchrt wurde, die entsprechende staatliche Geb\u00fchr 3,4 Millionen Euro weniger betragen h\u00e4tte als der von Fortina gezahlte Betrag.<\/p>\n

\u201eWenn 4,7 Millionen Euro nach den heutigen transparenten Standards den fairen Wert darstellen, warum werden dann 8,1 Millionen Euro im Jahr 2019 nicht als \u00fcberh\u00f6ht angesehen? Wir haben deutlich mehr als die aktuellen fairen Wertstandards gezahlt. Wir haben nicht nur nicht von einer vorteilhaften Bewertung profitiert, sondern waren sogar erheblich benachteiligt.\u201c<\/p>\n

Technische Expertenanalyse und Ergebnisse<\/h2>\n

Die Analyse der Fortina Group, die Berichten zufolge von einem Team unabh\u00e4ngiger Experten erstellt wurde, zielt darauf ab, die von der NAO angewandte Methodik zu widerlegen. Nach Angaben des Unternehmens wies der Bewertungsrahmen der NAO wesentliche Fehler, methodische M\u00e4ngel und interne Unstimmigkeiten auf, die insgesamt zu einer \u00dcberbewertung des wahrgenommenen fairen Werts des Grundst\u00fccks f\u00fchrten.<\/p>\n

Der Bericht kritisiert den Ansatz des NAO, der sich auf Annahmen st\u00fctzt, die darauf abzielen, den \u201epotenziellen Wert zu maximieren\u201c, darunter Begriffe wie \u201eh\u00f6chstm\u00f6glicher erzielbarer Wert\u201c, \u201evollst\u00e4ndige Aussch\u00f6pfung des Potenzials des Standorts\u201c und \u201eMaximalwert\u201c.<\/p>\n

Die Experten von Fortina argumentieren, dass dieser Ansatz die Grundst\u00fccksbewertungen k\u00fcnstlich in die H\u00f6he getrieben habe, indem notwendige Abz\u00fcge und realistische Marktbeschr\u00e4nkungen ignoriert worden seien.<\/p>\n

Nach Anwendung der von Fortina als \u201etechnische Korrekturen zur Gew\u00e4hrleistung der Konsistenz und zur Beseitigung von Rechenfehlern\u201d bezeichneten Ma\u00dfnahmen kam Fortina zu dem Schluss, dass die faire Marktentsch\u00e4digung f\u00fcr 2017 \u2013 das relevante Bewertungsjahr \u2013 zwischen 3,5 Millionen Euro und 7,4 Millionen Euro liegen sollte, also deutlich unter den von Fortina gezahlten 8,1 Millionen Euro.<\/p>\n

Von den Experten von Fortina hervorgehobene wesentliche Unstimmigkeiten<\/h2>\n

Neufestsetzung der Bewertungsstichtage<\/h3>\n

Eines der zentralen Probleme, auf das die Berater von Fortina hingewiesen haben, betrifft den Bewertungsstichtag. Die NAO und der Wirtschaftspr\u00fcfer st\u00fctzten ihre Berechnungen auf die Preise von 2019, obwohl der Antrag auf Aufhebung der Beschr\u00e4nkungen bereits 2017 gestellt worden war.<\/p>\n

Diese Diskrepanz f\u00fchrte laut Fortina zu einer \u00fcberh\u00f6hten Bewertung von 2,8 bis 3,2 Millionen Euro, je nach verwendeter Methodik. Durch die Anpassung der Zahlen an die Preise von 2017 habe das Unternehmen eine genauere und fairere Wertermittlung erzielt.<\/p>\n

Falsche Anwendung der Grunds\u00e4tze des \u201eNutzungswerts\u201d<\/h3>\n

Das Unternehmen beanstandet auch die Art und Weise, wie die NAO den Marktwert des Grundst\u00fccks in der Nutzung behandelt hat. Entgegen den Standardverfahren der Lands Authority hat die NAO in ihren Berechnungen nur den \u201eangenommenen Luftraumwert\u201d abgezogen und nicht den vollen Betriebswert des Grundst\u00fccks als funktionierendes Hotel.<\/p>\n

Laut Fortina f\u00fchrte dies zu einer erheblichen Untersch\u00e4tzung des tats\u00e4chlichen Werts der Immobilie. Die Bewertung der Rechnungspr\u00fcfer habe den fairen Wert des Hotels um etwa 13,4 Millionen Euro zu niedrig angesetzt, da die Abz\u00fcge nicht auf dem realistisch berechneten Wert von 143.000 Euro pro Zimmer basierten.<\/p>\n

Fragen der Rechtskonformit\u00e4t und Bewertungsstandards<\/h2>\n

In ihrer Stellungnahme argumentiert Fortina weiter, dass die vom Wirtschaftspr\u00fcfer und vom NAO angewandten Methoden nicht vollst\u00e4ndig mit dem Government Lands Act und den damit verbundenen Bewertungsrichtlinien \u00fcbereinstimmen.<\/p>\n

Das Unternehmen weist darauf hin, dass sogar der Bericht des NAO selbst potenzielle methodische Probleme bei den gepr\u00fcften Bewertungen anerkennt, was darauf hindeutet, dass intern Zweifel an der Einhaltung der gesetzlichen Bewertungsanforderungen bestanden haben k\u00f6nnten.<\/p>\n

Die technischen Berater von Fortina betonten, dass Bewertungsverfahren konsistenten, objektiven und gesetzlich festgelegten Kriterien entsprechen m\u00fcssen, um subjektive Einsch\u00e4tzungen oder inflation\u00e4re Ergebnisse zu vermeiden.<\/p>\n

Benchmarking anhand gesetzlicher Rahmenbedingungen<\/h2>\n

Fortina beauftragte ein unabh\u00e4ngiges Architekturb\u00fcro mit der Anwendung der Richtlinien gem\u00e4\u00df der Rechtsmitteilung 196 von 2024 und der Rechtsmitteilung 75 von 2025, die die Aufhebung oder den Verzicht auf restriktive Bedingungen f\u00fcr Immobilien regeln, die urspr\u00fcnglich von der Regierung, der Landbeh\u00f6rde oder kirchlichen Einrichtungen \u00fcbertragen wurden.<\/p>\n

Diese neueren Regeln wurden eingef\u00fchrt, um die Transparenz und Standardisierung bei der Ermittlung des fairen Wertes zu f\u00f6rdern und die M\u00f6glichkeiten f\u00fcr willk\u00fcrliche Entscheidungen zu verringern. Nach diesem aktualisierten Rahmen h\u00e4tte Fortina nicht mehr als 4,7 Millionen Euro gezahlt \u2013 ein Betrag, der deutlich unter den tats\u00e4chlich gezahlten 8,1 Millionen Euro liegt.<\/p>\n

Das Unternehmen r\u00e4umt zwar ein, dass die Gesetze von 2024 und 2025 zum Zeitpunkt der Transaktion nicht anwendbar waren, argumentiert jedoch, dass ein Vergleich mit diesen Vorschriften einen n\u00fctzlichen Kontext f\u00fcr die Beurteilung einer fairen Bewertung nach den heutigen transparenteren Standards bietet.<\/p>\n

Historischer Hintergrund der Fortina-Immobilie<\/h2>\n

Die Beteiligung der Fortina-Gruppe an der Immobilie in Sliema reicht \u00fcber sechs Jahrzehnte zur\u00fcck. Das Unternehmen erwarb das erstklassige Grundst\u00fcck am Meer urspr\u00fcnglich in den 1960er Jahren. In den folgenden Jahrzehnten kaufte es drei angrenzende Grundst\u00fccke \u2013 1991, 1996 und 2000 \u2013, die jeweils staatlichen Auflagen hinsichtlich der Geb\u00e4udeh\u00f6he und -nutzung unterlagen.<\/p>\n

Laut Fortina wurden diese Beschr\u00e4nkungen mit der Entwicklung der st\u00e4dtischen und wirtschaftlichen Bedingungen zunehmend \u00fcberholt. Im Jahr 2017 beantragte das Unternehmen die Aufhebung dieser Beschr\u00e4nkungen, um die Entwicklung eines modernen Hotels und eines gemischt genutzten Komplexes zu erm\u00f6glichen, was seiner Meinung nach f\u00fcr die Aufrechterhaltung der Wettbewerbsf\u00e4higkeit und die Erf\u00fcllung der heutigen Tourismusstandards unerl\u00e4sslich war.<\/p>\n

\u201eDie gesch\u00e4ftlichen Anforderungen \u00e4ndern sich im Laufe von 25 bis 30 Jahren \u2013 Bedingungen, die 1996 noch sinnvoll waren, waren 2017 v\u00f6llig \u00fcberholt und f\u00fchrten dazu, dass Fortina beschloss, erhebliche Investitionen in ein neues Hotel- und Mischnutzungsprojekt zu t\u00e4tigen.\u201c<\/p>\n

Der Sprecher f\u00fcgte hinzu, dass im Laufe der Jahre zahlreiche Bauvorhaben in ganz Malta \u00e4hnliche Zugest\u00e4ndnisse erhalten h\u00e4tten, oft mit geringeren Entsch\u00e4digungssummen.<\/p>\n

\u201eZugest\u00e4ndnisse zur \u00c4nderung veralteter Bedingungen wurden in der j\u00fcngeren und ferneren Vergangenheit zahlreichen Bauvorhaben in Malta gew\u00e4hrt, aber niemand hat auch nur ann\u00e4hernd so viel Entsch\u00e4digung gezahlt wie Fortina.\u201c<\/p>\n

Fortinas Appell an das Parlament<\/h2>\n

Fortina hat den Parlamentsausschuss gebeten, die technischen Erkenntnisse seiner Fachberater umfassend und angemessen zu ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n

Das Unternehmen besteht darauf, dass der faire Marktwert f\u00fcr die Aufhebung der Beschr\u00e4nkungen nach Korrektur der Fehler und Unstimmigkeiten zwischen 3,5 und 7,4 Millionen Euro liegen sollte \u2013 also deutlich unter dem gezahlten Betrag.<\/p>\n

Mit der Vorlage seiner Analyse beim Parlament will der Konzern nachweisen, dass er keinen ungerechtfertigten Vorteil erhalten hat und sogar finanziell benachteiligt wurde, da er einen Betrag gezahlt hat, der \u00fcber einer angemessenen Bewertung lag.<\/p>\n

Weiterreichende Auswirkungen auf Transparenz und Bewertungsrichtlinien<\/h2>\n

Der Fall Fortina ber\u00fchrt weiterreichende Fragen innerhalb des maltesischen Immobilienverwaltungssystems, insbesondere in Bezug auf Bewertungstransparenz, Rechenschaftspflicht und Konsistenz. Das Argument des Unternehmens steht im Einklang mit den laufenden \u00f6ffentlichen Diskussionen \u00fcber die Verbesserung der Aufsicht und Standardisierung bei staatlichen Immobilientransaktionen.<\/p>\n

J\u00fcngste Rechtsreformen, darunter die \u00c4nderungen des Lands Authority Act und die Rechtsmitteilungen 196\/2024 und 75\/2025, zielen darauf ab, Rahmenbedingungen zu schaffen, die subjektive oder willk\u00fcrliche Praktiken minimieren. Das Benchmarking von Fortina unterstreicht, wie wichtig es ist, solche transparenten Standards anzuwenden, um Streitigkeiten wie diese in Zukunft zu vermeiden.<\/p>\n

Fazit<\/h2>\n

Die Vorlage der Fortina Group beim Parlamentsausschuss markiert eine deutliche Eskalation ihrer Bem\u00fchungen, den Schlussfolgerungen des National Audit Office entgegenzuwirken. Mit einer detaillierten Expertenanalyse argumentiert das Unternehmen, dass seine Zahlung von 8,1 Millionen Euro an die maltesische Regierung nicht nur fair, sondern nach objektiven Bewertungsstandards sogar \u00fcberh\u00f6ht war.<\/strong><\/p>\n

Der Fall unterstreicht die anhaltenden Fragen dar\u00fcber, wie Malta \u00f6ffentliches Land bewertet, einheitliche Methoden anwendet und sicherstellt, dass \u00f6ffentliche und private Interessen fair ausbalanciert werden. Die Reaktion des Parlamentsausschusses bleibt zwar abzuwarten, doch der Fall Fortina hat erneut die dringende Notwendigkeit transparenter, standardisierter und rechtlich konsistenter Bewertungsverfahren bei Immobiliengesch\u00e4ften in diesem Land deutlich gemacht.<\/strong><\/p>\n

H\u00e4ufig gestellte Fragen<\/h2>\n

Was ist der Hauptstreitpunkt in der Auseinandersetzung um die Fortina Group?<\/strong>
\nIm Mittelpunkt der Auseinandersetzung steht die Frage, ob die Fortina Group f\u00fcr die Aufhebung der restriktiven Auflagen f\u00fcr ihre Immobilie in Sliema zu wenig oder zu viel bezahlt hat.<\/p>\n

Zu welchem Schluss kam der Rechnungshof?<\/strong>
\nDer Bericht des NAO behauptete, dass Fortina weniger als den fairen Wert des Grundst\u00fccks gezahlt habe, was auf eine Unterbewertung hindeute, die zu einem Verlust f\u00fcr die \u00d6ffentlichkeit gef\u00fchrt habe.<\/p>\n

Was ist das Gegenargument von Fortina?<\/strong>
\nFortina argumentiert, dass es 8,1 Millionen Euro gezahlt habe, was den fairen Marktwert auf der Grundlage professioneller und rechtlicher Bewertungsgrunds\u00e4tze \u00fcbersteige.<\/p>\n

Wer hat die technische Analyse von Fortina durchgef\u00fchrt?<\/strong>
\nDie Analyse wurde von unabh\u00e4ngigen Fachberatern und Architekten durchgef\u00fchrt, die von der Fortina-Gruppe beauftragt wurden.<\/p>\n

Warum ist das Bewertungsjahr von Bedeutung?<\/strong>
\nFortina macht geltend, dass die Bewertungen auf den Preisen von 2017 \u2013 dem Jahr, in dem der Antrag gestellt wurde \u2013 und nicht auf den \u00fcberh\u00f6hten Zahlen von 2019 h\u00e4tten basieren m\u00fcssen.<\/p>\n

Wie wirkt sich die neue Gesetzgebung auf die Bewertung aus?<\/strong>
\nNach dem Rechtsrahmen f\u00fcr Ausnahmeregelungen f\u00fcr 2024\u20132025 h\u00e4tte Fortina 3,4 Millionen Euro weniger gezahlt als 2019.<\/p>\n

Wof\u00fcr wurde die Methodik des NAO kritisiert?<\/strong>
\nFortina sagte, dass das NAO Annahmen zum \u201emaximalen potenziellen Wert\u201d verwendet und damit die Bewertungen \u00fcberh\u00f6ht habe, anstatt einen realistischen Marktwert zu ermitteln.<\/p>\n

Hat Fortina von dem Gesch\u00e4ft profitiert?<\/strong>
\nNach Angaben des Unternehmens nein; es behauptet, im Vergleich zu anderen \u00e4hnlichen Konzessionen finanziell benachteiligt worden zu sein.<\/p>\n

Was fordert Fortina vom Parlament?<\/strong>
\nDie Gruppe m\u00f6chte, dass das Parlament die Ergebnisse \u00fcberpr\u00fcft und anerkennt, dass die geleistete Zahlung nach fairen Bewertungsstandards \u00fcberh\u00f6ht war.<\/p>\n

Was bedeutet dieser Fall f\u00fcr k\u00fcnftige Grundst\u00fccksgesch\u00e4fte der Regierung?<\/strong>
\nEr unterstreicht die Notwendigkeit einheitlicher, transparenter und rechtskonformer Bewertungsverfahren, um k\u00fcnftige Streitigkeiten zu vermeiden.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Die Fortina Group hat die Debatte um eine der am meisten beachteten Immobilientransaktionen Maltas neu entfacht und behauptet, dass sie f\u00fcr die Aufhebung der restriktiven Auflagen f\u00fcr ihre Immobilie an der K\u00fcste von Sliema einen Betrag gezahlt habe, der weit \u00fcber dem fairen Marktwert liege. In einer detaillierten technischen Stellungnahme an den Parlamentsausschuss legte die Gruppe Expertenergebnisse vor, die die fr\u00fchere Schlussfolgerung des National Audit Office (NAO) in Frage stellen, dass Fortina von einem unterbewerteten Gesch\u00e4ft profitiert habe.<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":96935,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[579],"tags":[76596,76597,76594,76591,76595,43804,587,58584,53917,788,76593,76592],"class_list":["post-96937","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-malta-news","tag-aufhebung-von-nutzungsbeschraenkungen","tag-fortina-group-de","tag-gesetzlicher-bewertungsrahmen","tag-immobilienbewertung-malta","tag-immobilienregulierung-malta","tag-lands-authority","tag-malta-news","tag-maltesisches-parlament","tag-national-audit-office-de","tag-news-malta-de","tag-regierungsgrundstuecke","tag-sliema-entwicklung"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/malta-media.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/96937","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/malta-media.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/malta-media.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/malta-media.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/malta-media.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=96937"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/malta-media.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/96937\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/malta-media.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/96935"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/malta-media.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=96937"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/malta-media.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=96937"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/malta-media.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=96937"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}