Buskett Entwicklung wegen Natura 2000 Bedenken abgelehnt

Die Planungsbehörde (PA) hat empfohlen, einen Antrag auf Sanierung eines verfallenen Gebäudes im Gebiet Buskett rundweg abzulehnen, da die vorgeschlagenen Arbeiten zu einer „umfangreichen Bebauung” innerhalb eines Natura-2000-Schutzgebiets führen würden. Die Entscheidung unterstreicht die anhaltenden Spannungen zwischen Umweltschutz und privaten Entwicklungsinteressen in Malta, insbesondere in ökologisch sensiblen Gebieten, die als Outside Development Zones (ODZ) ausgewiesen sind.

Der betreffende Antrag bezieht sich auf ein 532 Quadratmeter großes Grundstück in Ta' Żejnu, innerhalb der ländlichen Grenzen von Siġġiewi. Der Antrag sah vor, eine derzeit verfallene, dachlose Steinhütte in eine vom Antragsteller als „Bauernunterkunft” bezeichnete Einrichtung umzuwandeln.

Nach dem offiziellen Zeitplan soll die Kommission der Planungsbehörde am 4. November darüber beraten, ob der Vorschlag genehmigt, zurückgestellt oder abgelehnt wird. Der ausführliche Bericht des Sachbearbeiters lässt jedoch wenig Raum für Unklarheiten – die Empfehlung lautet auf Ablehnung, vor allem aufgrund von politischen Konflikten und Umweltbedenken.

Details zum vorgeschlagenen Umbau

Die eingereichten Pläne sehen den Bau eines Wohngebäudes mit Schlafzimmer, Küche und Wohnbereich sowie die Installation einer neuen Senkgrube vor. Obwohl es als landwirtschaftliche Anlage präsentiert wird, ähnelt der Entwurf stark dem einer kleinen ländlichen Residenz.

Das Grundstück selbst befindet sich in einer ODZ – einem Gebiet, in dem neue Bauvorhaben streng reguliert und generell verboten sind, außer für sehr begrenzte landwirtschaftliche oder infrastrukturbezogene Zwecke. Darüber hinaus ist der Standort Teil des Wied il-Girgenti-Tals, einem Gebiet, das für seinen hohen ökologischen, hydrologischen und kulturellen Wert bekannt ist. Das Tal ist Teil des besonderen Schutzgebiets Buskett und Girgenti (SAC), einem Natura-2000-Gebiet, das gemäß den Richtlinien der Europäischen Union zum Schutz der biologischen Vielfalt und der natürlichen Lebensräume anerkannt ist.

Es ist nicht das erste Mal, dass ein solcher Antrag gestellt wurde. Aus den Unterlagen geht hervor, dass der Antragsteller bereits zwei Mal versucht hat, dasselbe Gebiet zu erschließen, wobei beide Anträge nach offiziellen Einsprüchen zurückgezogen wurden.

Einsprüche von Umwelt- und Kulturbehörden

Der jüngste Antrag, der offiziell unter der Nummer PA/2807/25 registriert wurde, stieß auf eine Reihe von Einsprüchen sowohl von öffentlichen Stellen als auch von Privatpersonen. Zu den bedeutendsten gehörten die Einwände der Umwelt- und Ressourcenbehörde (ERA) und der Oberaufsicht für Kulturerbe (SCH).

Beide Behörden betonten den umfassenden Umwelt- und Kulturschutzstatus des Gebiets. Sie wiesen darauf hin, dass die vielfältigen gesetzlichen Bestimmungen für das Gebiet eine private Bebauung der vorgeschlagenen Art unvereinbar machen. Die Behörden betonten, dass die Bebauung nicht nur gegen Planungs- und Umweltvorschriften verstoßen würde, sondern auch die natürliche und kulturelle Integrität des Gebiets gefährden könnte.

Die Einspruchsteller argumentierten weiter, dass es keine nachprüfbaren Beweise dafür gebe, dass das Gelände jemals als Wohnstätte genutzt worden sei, und dass daher die vorgeschlagene Umwandlung in eine „Bauernunterkunft” jeder legitimen historischen oder funktionalen Grundlage entbehre.

Bericht der Planungsbehörde umreißt Gründe für die Ablehnung

Der Sachbearbeiter der Planungsbehörde war in seiner Bewertung eindeutig und bezeichnete den Vorschlag als unvereinbar mit den politischen Vorgaben und den Vorschriften zur Landnutzung.

„Dieser Antrag ist der dritte Versuch, eine umfangreiche Bebauung auf einem Gelände vorzuschlagen, das derzeit von dachlosen Strukturen eingenommen wird, nachdem zwei frühere Anträge mit ähnlichen Vorschlägen zurückgezogen wurden”, heißt es in dem Bericht.

Der Sachbearbeiter führte aus, dass zwar Überreste von Steinstrukturen auf dem Gelände zu sehen sind, diese jedoch eher als volkstümliches Kulturerbe und nicht als Wohnbauten angesehen werden. „Trotz der vorhandenen baulichen Überreste auf dem Gelände (die vom SCH als volkstümlich bedeutend eingestuft werden) sind keine überdachten Strukturen zu sehen, und grundsätzlich wird der Vorschlag als nicht mit der Politik vereinbar angesehen. Angesichts dessen gibt es offensichtlich keinen Nachweis für eine Wohnnutzung, sodass der Vorschlag im Widerspruch zu den Nutzungskriterien steht, während die vorgeschlagenen Ergänzungen als erheblich angesehen werden“, schrieb der Sachbearbeiter.

Der Bericht verwies auch auf anhaltende Streitigkeiten zwischen benachbarten Grundstückseigentümern über die genauen Grenzen des Geländes. Diese Streitigkeiten führten zu einer Verringerung der Grundstücksgröße gegenüber der ursprünglich vom Antragsteller angegebenen Fläche. Darüber hinaus stellte der Sachbearbeiter fest, dass „dieser Vorschlag im Hinblick auf einen echten landwirtschaftlichen Bedarf nicht als gerechtfertigt angesehen wurde“.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die offizielle Position lautet, dass der Vorschlag nicht ausreichend begründet ist, im Widerspruch zu den lokalen Planungsrichtlinien steht und ein Umweltrisiko darstellt, das mit dem Schutz von ODZ- und Natura-2000-Gebieten unvereinbar ist.

Profil des Bauträgers und geschäftliche Aktivitäten

Der Bauantrag wurde vom Architekten George Farrugia im Namen des Bauträgers Alex Tanti eingereicht, einer Persönlichkeit, die für ihre vielfältigen geschäftlichen Aktivitäten und wiederholten Auftritte in Bauanträgen in ganz Malta bekannt ist.

Recherchen haben ergeben, dass Tantis Name in den letzten drei Jahren in mindestens sieben verschiedenen Bauanträgen aufgetaucht ist. Davon wurden drei genehmigt: eine Erweiterung des Friedhofs von Żabbar (in Privatbesitz), ein umstrittenes Bauvorhaben in Manikata, das eine kleine historische Kapelle überschatten dürfte, und der Abriss eines bestehenden Wohnhauses in Ħamrun, um einen Wohnblock mit 5+1 Wohnungen zu errichten.

Neben seiner Rolle in der Immobilienentwicklung ist Tanti als Geschäftsführer mehrerer Unternehmen gelistet. Aus Unternehmensunterlagen geht hervor, dass er an RAD-ALT 1 Ltd und ALT Holdings Ltd beteiligt ist, die beide im Bau- und Immobiliensektor tätig sind. Außerdem bekleidet er Positionen bei Pjazza Merkanti Ltd, Agrostudio Group Ltd, Eight Oaks Capital Ltd und Eight Oaks Capital Holdings Ltd.

Zuvor war Tanti auch als nicht geschäftsführender Direktor bei FES Finance Ltd tätig, einem Unternehmen, das öffentlich bekannt gegeben hat, dass es Schwierigkeiten hat, seine regulatorischen Verpflichtungen zu erfüllen. Sein Rücktritt von dieser Position wurde im April dieses Jahres wirksam.

Auswirkungen auf die Umwelt und die Natura-2000-Ausweisung

Umweltorganisationen und Politikexperten warnen seit langem vor einer schrittweisen Ausweitung der Landwirtschaft auf geschützte ländliche Gebiete unter dem Deckmantel der landwirtschaftlichen Entwicklung. Insbesondere das Gebiet um Buskett ist von außerordentlicher ökologischer Bedeutung, da es eine vielfältige Flora und Fauna beherbergt, die in den wenigen verbliebenen Waldgebieten Maltas gedeiht.

Die Natura-2000-Ausweisung unterstreicht die Anerkennung von Buskett und Wied il-Girgenti als wichtige Schutzgebiete durch die Europäische Union. Nach EU-Recht muss jedes vorgeschlagene Entwicklungsvorhaben in diesen Gebieten einer strengen Prüfung unterzogen werden, um sicherzustellen, dass keine negativen Auswirkungen auf die Umwelt entstehen. Der Bericht der Planungsbehörde spiegelt diese Verpflichtungen wider und steht im Einklang mit den nationalen und europäischen Umweltrichtlinien.

Solche Gebiete unterliegen auch den maltesischen Leitlinien für die Politik und Gestaltung des ländlichen Raums, die festlegen, dass landwirtschaftliche Entwicklungen nur dann zulässig sind, wenn sie nachweislich einer wesentlichen landwirtschaftlichen Funktion dienen und den ländlichen Charakter der Landschaft nicht verändern. Der Sachbearbeiter der Planungsbehörde kam zu dem Schluss, dass der aktuelle Vorschlag diese Kriterien nicht erfüllt.

Kulturelle und denkmalpflegerische Erwägungen

Neben dem Umweltschutz fällt das Gebiet auch unter den Schutz kulturell sensibler Gebiete. Die Superintendence for Cultural Heritage (SCH) stellte fest, dass die bestehenden Ruinen einen volkstümlichen Wert besitzen – das heißt, sie spiegeln den traditionellen Baustil und die traditionellen Bauweisen des ländlichen Malta wider –, aber keine Bedeutung für den Wohnraum oder die historische Besiedlung haben.

Die SCH befürwortet einen eher konservatorischen Ansatz als einen Wiederaufbau. Die Empfehlung der Behörde steht im Einklang mit der allgemeinen nationalen Denkmalschutzpolitik, die der Erhaltung der historischen Authentizität und dem Schutz unveränderter ländlicher Landschaften Vorrang einräumt.

Laufende rechtliche und planerische Prüfung

Wie andere umstrittene ODZ-Projekte hat auch dieser Fall aufgrund wachsender Bedenken hinsichtlich eines möglichen Missbrauchs von „landwirtschaftlichen” Begründungen für Wohnbebauungen öffentliche Aufmerksamkeit erregt. Rechtsexperten haben darauf hingewiesen, dass Versuche, verlassene Gebäude als Bauernhäuser neu zu klassifizieren, Schlupflöcher schaffen können, die den Umweltschutz untergraben.

Die Entscheidung der Planungsbehörde, eine Ablehnung zu empfehlen, zeugt von einer strengeren Auslegung der Planungsgesetze und spiegelt den zunehmenden Druck von Umweltverbänden und der Öffentlichkeit wider, die eine größere Rechenschaftspflicht bei Entscheidungen zur Landnutzung fordern.

Sollte die Kommission der Planungsbehörde die Ablehnungsempfehlung am 4. November offiziell annehmen, hat der Antragsteller weiterhin das Recht, vor dem Umwelt- und Planungsgericht Berufung gegen die Entscheidung einzulegen.

Fazit

Der Antrag zur Neugestaltung von Buskett ist ein Beispiel für Maltas anhaltende Bemühungen, private Eigentumsinteressen und Umweltschutz in Einklang zu bringen. Während der Antragsteller für die Schaffung funktionaler „Bauernunterkünfte” plädiert, lässt der rechtliche und ökologische Rahmen – verstärkt durch den Natura-2000-Status – wenig Spielraum für Entwicklungen in solchen streng geschützten Gebieten.

Die Ablehnung durch die PA unterstreicht das wachsende institutionelle Engagement, die wenigen verbliebenen Naturlandschaften Maltas vor weiterer Zerstörung zu schützen. Ob dieser Ansatz angesichts des zunehmenden Entwicklungsdrucks Bestand haben wird, bleibt abzuwarten.

Häufig gestellte Fragen

Was ist die Natura-2000-Ausweisung?
Natura 2000 ist ein europaweites Netzwerk von Schutzgebieten, das darauf abzielt, die biologische Vielfalt durch den Schutz von Lebensräumen und Arten von gemeinschaftlichem Interesse zu erhalten.

Warum wurde die Neugestaltung von Buskett abgelehnt?
Die Planungsbehörde empfahl die Ablehnung, da der Vorschlag im Widerspruch zu den Umwelt- und Planungsrichtlinien zum Schutz des Natura-2000-Gebiets stand.

Wurde das Gelände jemals als Wohnraum genutzt?
Es gibt keine Hinweise darauf, dass das Gebiet jemals als Wohnimmobilie genutzt wurde; es enthält nur unüberdachte Ruinen von volkstümlicher Bedeutung.

Kann der Antragsteller gegen die Entscheidung Berufung einlegen?
Ja, der Bauträger kann innerhalb der festgelegten Frist beim Environment and Planning Review Tribunal (Umwelt- und Planungsprüfungsgericht) gegen die Ablehnung Berufung einlegen.

Was ist eine Outside Development Zone (ODZ)?
ODZ bezieht sich auf Grundstücke, auf denen Neubauten weitgehend verboten sind, außer für begrenzte landwirtschaftliche oder wesentliche öffentliche Zwecke.

Wer hat den Antrag gestellt?
Der Antrag wurde vom Architekten George Farrugia im Namen des Bauträgers Alex Tanti eingereicht.

An welchen anderen Projekten ist Alex Tanti beteiligt?
Er war an mehreren Bauanträgen beteiligt und ist Vorstandsmitglied in mehreren Immobilien- und Finanzunternehmen.

Befürwortet die Oberaufsicht für Kulturerbe die Sanierung?
Nein, die SCH hat sich gegen die Sanierung ausgesprochen und dabei den volkstümlichen Wert der Ruinen hervorgehoben, sich jedoch gegen einen Wiederaufbau ausgesprochen.

Welche Umweltbehörden haben Einwände gegen den Vorschlag erhoben?
Sowohl die Umwelt- und Ressourcenbehörde (ERA) als auch die SCH haben Einwände erhoben und dabei den Schutzstatus des Geländes hervorgehoben.

Wie geht es nun weiter?
Die Planungskommission wird am 4. November offiziell über den Antrag entscheiden. Bei einer Ablehnung kann anschließend Berufung eingelegt werden.