Fortina sagt, Zahlung von 8,1 Mio. € war über dem fairen Wert

Die Fortina Group hat die Debatte um eine der am meisten beachteten Immobilientransaktionen Maltas neu entfacht und behauptet, dass sie für die Aufhebung der restriktiven Auflagen für ihre Immobilie an der Küste von Sliema einen Betrag gezahlt habe, der weit über dem fairen Marktwert liege. In einer detaillierten technischen Stellungnahme an den Parlamentsausschuss legte die Gruppe Expertenergebnisse vor, die die frühere Schlussfolgerung des National Audit Office (NAO) in Frage stellen, dass Fortina von einem unterbewerteten Geschäft profitiert habe.

Das Unternehmen behauptet, dass die 8,1 Millionen Euro, die es 2019 gezahlt hat, auf der Grundlage objektiver Bewertungsgrundsätze und aktualisierter rechtlicher Maßstäbe „deutlich über dem fairen Wert” lagen – und nicht darunter, wie zuvor behauptet wurde.

Hintergrund des Streits

Im Jahr 2024 veröffentlichte das National Audit Office einen Bericht, in dem es darauf hinwies, dass die Fortina Group Millionen weniger als den fälligen Betrag für die Aufhebung der restriktiven Bauauflagen gezahlt habe. Das NAO argumentierte, dass Grundstücke im Wert von rund 21 Millionen Euro für nur 8,1 Millionen Euro abgetreten worden seien, was Bedenken hinsichtlich einer Unterbewertung und potenzieller Verluste für die öffentlichen Finanzen aufkommen ließ.

Der Bericht löste eine intensive öffentliche Diskussion über staatliche Grundstückstransaktionen aus, wobei Fragen aufkamen, ob private Unternehmen von günstigen Konditionen bei solchen Geschäften profitiert hätten.

Fortina hat nun jedoch eine umfassende Gegenanalyse vorgelegt, in der behauptet wird, dass die Berechnungen des NAO schwerwiegende Mängel aufweisen.

Erklärung und Hauptargumente von Fortina

Ein Sprecher des Unternehmens erklärte:

„Wir sind seit den 1960er Jahren Eigentümer dieser erstklassigen Immobilie am Meer und haben für den Verzicht auf die Auflagen einen Preis gezahlt, der über dem fairen Wert liegt.

Unsere umfassende Überprüfung des NAO-Berichts mit Hilfe von technischen Experten ergab zahlreiche Unstimmigkeiten in allen drei Bewertungen. Nach Bereinigung dieser Mängel ist offensichtlich, dass selbst ohne Berücksichtigung der unrealistischen Verkaufspreise, von denen die NAO-Bewertung ausgeht, der maximale Marktwert bestenfalls zwischen 3,5 und 7,4 Millionen Euro liegen würde.“

Die Vertreter des Unternehmens argumentierten weiter, dass nach dem aktuellen maltesischen Rechtsrahmen für den Verzicht auf restriktive Bedingungen, der 2024 eingeführt wurde, die entsprechende staatliche Gebühr 3,4 Millionen Euro weniger betragen hätte als der von Fortina gezahlte Betrag.

„Wenn 4,7 Millionen Euro nach den heutigen transparenten Standards den fairen Wert darstellen, warum werden dann 8,1 Millionen Euro im Jahr 2019 nicht als überhöht angesehen? Wir haben deutlich mehr als die aktuellen fairen Wertstandards gezahlt. Wir haben nicht nur nicht von einer vorteilhaften Bewertung profitiert, sondern waren sogar erheblich benachteiligt.“

Technische Expertenanalyse und Ergebnisse

Die Analyse der Fortina Group, die Berichten zufolge von einem Team unabhängiger Experten erstellt wurde, zielt darauf ab, die von der NAO angewandte Methodik zu widerlegen. Nach Angaben des Unternehmens wies der Bewertungsrahmen der NAO wesentliche Fehler, methodische Mängel und interne Unstimmigkeiten auf, die insgesamt zu einer Überbewertung des wahrgenommenen fairen Werts des Grundstücks führten.

Der Bericht kritisiert den Ansatz des NAO, der sich auf Annahmen stützt, die darauf abzielen, den „potenziellen Wert zu maximieren“, darunter Begriffe wie „höchstmöglicher erzielbarer Wert“, „vollständige Ausschöpfung des Potenzials des Standorts“ und „Maximalwert“.

Die Experten von Fortina argumentieren, dass dieser Ansatz die Grundstücksbewertungen künstlich in die Höhe getrieben habe, indem notwendige Abzüge und realistische Marktbeschränkungen ignoriert worden seien.

Nach Anwendung der von Fortina als „technische Korrekturen zur Gewährleistung der Konsistenz und zur Beseitigung von Rechenfehlern” bezeichneten Maßnahmen kam Fortina zu dem Schluss, dass die faire Marktentschädigung für 2017 – das relevante Bewertungsjahr – zwischen 3,5 Millionen Euro und 7,4 Millionen Euro liegen sollte, also deutlich unter den von Fortina gezahlten 8,1 Millionen Euro.

Von den Experten von Fortina hervorgehobene wesentliche Unstimmigkeiten

Neufestsetzung der Bewertungsstichtage

Eines der zentralen Probleme, auf das die Berater von Fortina hingewiesen haben, betrifft den Bewertungsstichtag. Die NAO und der Wirtschaftsprüfer stützten ihre Berechnungen auf die Preise von 2019, obwohl der Antrag auf Aufhebung der Beschränkungen bereits 2017 gestellt worden war.

Diese Diskrepanz führte laut Fortina zu einer überhöhten Bewertung von 2,8 bis 3,2 Millionen Euro, je nach verwendeter Methodik. Durch die Anpassung der Zahlen an die Preise von 2017 habe das Unternehmen eine genauere und fairere Wertermittlung erzielt.

Falsche Anwendung der Grundsätze des „Nutzungswerts”

Das Unternehmen beanstandet auch die Art und Weise, wie die NAO den Marktwert des Grundstücks in der Nutzung behandelt hat. Entgegen den Standardverfahren der Lands Authority hat die NAO in ihren Berechnungen nur den „angenommenen Luftraumwert” abgezogen und nicht den vollen Betriebswert des Grundstücks als funktionierendes Hotel.

Laut Fortina führte dies zu einer erheblichen Unterschätzung des tatsächlichen Werts der Immobilie. Die Bewertung der Rechnungsprüfer habe den fairen Wert des Hotels um etwa 13,4 Millionen Euro zu niedrig angesetzt, da die Abzüge nicht auf dem realistisch berechneten Wert von 143.000 Euro pro Zimmer basierten.

Fragen der Rechtskonformität und Bewertungsstandards

In ihrer Stellungnahme argumentiert Fortina weiter, dass die vom Wirtschaftsprüfer und vom NAO angewandten Methoden nicht vollständig mit dem Government Lands Act und den damit verbundenen Bewertungsrichtlinien übereinstimmen.

Das Unternehmen weist darauf hin, dass sogar der Bericht des NAO selbst potenzielle methodische Probleme bei den geprüften Bewertungen anerkennt, was darauf hindeutet, dass intern Zweifel an der Einhaltung der gesetzlichen Bewertungsanforderungen bestanden haben könnten.

Die technischen Berater von Fortina betonten, dass Bewertungsverfahren konsistenten, objektiven und gesetzlich festgelegten Kriterien entsprechen müssen, um subjektive Einschätzungen oder inflationäre Ergebnisse zu vermeiden.

Benchmarking anhand gesetzlicher Rahmenbedingungen

Fortina beauftragte ein unabhängiges Architekturbüro mit der Anwendung der Richtlinien gemäß der Rechtsmitteilung 196 von 2024 und der Rechtsmitteilung 75 von 2025, die die Aufhebung oder den Verzicht auf restriktive Bedingungen für Immobilien regeln, die ursprünglich von der Regierung, der Landbehörde oder kirchlichen Einrichtungen übertragen wurden.

Diese neueren Regeln wurden eingeführt, um die Transparenz und Standardisierung bei der Ermittlung des fairen Wertes zu fördern und die Möglichkeiten für willkürliche Entscheidungen zu verringern. Nach diesem aktualisierten Rahmen hätte Fortina nicht mehr als 4,7 Millionen Euro gezahlt – ein Betrag, der deutlich unter den tatsächlich gezahlten 8,1 Millionen Euro liegt.

Das Unternehmen räumt zwar ein, dass die Gesetze von 2024 und 2025 zum Zeitpunkt der Transaktion nicht anwendbar waren, argumentiert jedoch, dass ein Vergleich mit diesen Vorschriften einen nützlichen Kontext für die Beurteilung einer fairen Bewertung nach den heutigen transparenteren Standards bietet.

Historischer Hintergrund der Fortina-Immobilie

Die Beteiligung der Fortina-Gruppe an der Immobilie in Sliema reicht über sechs Jahrzehnte zurück. Das Unternehmen erwarb das erstklassige Grundstück am Meer ursprünglich in den 1960er Jahren. In den folgenden Jahrzehnten kaufte es drei angrenzende Grundstücke – 1991, 1996 und 2000 –, die jeweils staatlichen Auflagen hinsichtlich der Gebäudehöhe und -nutzung unterlagen.

Laut Fortina wurden diese Beschränkungen mit der Entwicklung der städtischen und wirtschaftlichen Bedingungen zunehmend überholt. Im Jahr 2017 beantragte das Unternehmen die Aufhebung dieser Beschränkungen, um die Entwicklung eines modernen Hotels und eines gemischt genutzten Komplexes zu ermöglichen, was seiner Meinung nach für die Aufrechterhaltung der Wettbewerbsfähigkeit und die Erfüllung der heutigen Tourismusstandards unerlässlich war.

„Die geschäftlichen Anforderungen ändern sich im Laufe von 25 bis 30 Jahren – Bedingungen, die 1996 noch sinnvoll waren, waren 2017 völlig überholt und führten dazu, dass Fortina beschloss, erhebliche Investitionen in ein neues Hotel- und Mischnutzungsprojekt zu tätigen.“

Der Sprecher fügte hinzu, dass im Laufe der Jahre zahlreiche Bauvorhaben in ganz Malta ähnliche Zugeständnisse erhalten hätten, oft mit geringeren Entschädigungssummen.

„Zugeständnisse zur Änderung veralteter Bedingungen wurden in der jüngeren und ferneren Vergangenheit zahlreichen Bauvorhaben in Malta gewährt, aber niemand hat auch nur annähernd so viel Entschädigung gezahlt wie Fortina.“

Fortinas Appell an das Parlament

Fortina hat den Parlamentsausschuss gebeten, die technischen Erkenntnisse seiner Fachberater umfassend und angemessen zu berücksichtigen.

Das Unternehmen besteht darauf, dass der faire Marktwert für die Aufhebung der Beschränkungen nach Korrektur der Fehler und Unstimmigkeiten zwischen 3,5 und 7,4 Millionen Euro liegen sollte – also deutlich unter dem gezahlten Betrag.

Mit der Vorlage seiner Analyse beim Parlament will der Konzern nachweisen, dass er keinen ungerechtfertigten Vorteil erhalten hat und sogar finanziell benachteiligt wurde, da er einen Betrag gezahlt hat, der über einer angemessenen Bewertung lag.

Weiterreichende Auswirkungen auf Transparenz und Bewertungsrichtlinien

Der Fall Fortina berührt weiterreichende Fragen innerhalb des maltesischen Immobilienverwaltungssystems, insbesondere in Bezug auf Bewertungstransparenz, Rechenschaftspflicht und Konsistenz. Das Argument des Unternehmens steht im Einklang mit den laufenden öffentlichen Diskussionen über die Verbesserung der Aufsicht und Standardisierung bei staatlichen Immobilientransaktionen.

Jüngste Rechtsreformen, darunter die Änderungen des Lands Authority Act und die Rechtsmitteilungen 196/2024 und 75/2025, zielen darauf ab, Rahmenbedingungen zu schaffen, die subjektive oder willkürliche Praktiken minimieren. Das Benchmarking von Fortina unterstreicht, wie wichtig es ist, solche transparenten Standards anzuwenden, um Streitigkeiten wie diese in Zukunft zu vermeiden.

Fazit

Die Vorlage der Fortina Group beim Parlamentsausschuss markiert eine deutliche Eskalation ihrer Bemühungen, den Schlussfolgerungen des National Audit Office entgegenzuwirken. Mit einer detaillierten Expertenanalyse argumentiert das Unternehmen, dass seine Zahlung von 8,1 Millionen Euro an die maltesische Regierung nicht nur fair, sondern nach objektiven Bewertungsstandards sogar überhöht war.

Der Fall unterstreicht die anhaltenden Fragen darüber, wie Malta öffentliches Land bewertet, einheitliche Methoden anwendet und sicherstellt, dass öffentliche und private Interessen fair ausbalanciert werden. Die Reaktion des Parlamentsausschusses bleibt zwar abzuwarten, doch der Fall Fortina hat erneut die dringende Notwendigkeit transparenter, standardisierter und rechtlich konsistenter Bewertungsverfahren bei Immobiliengeschäften in diesem Land deutlich gemacht.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Hauptstreitpunkt in der Auseinandersetzung um die Fortina Group?
Im Mittelpunkt der Auseinandersetzung steht die Frage, ob die Fortina Group für die Aufhebung der restriktiven Auflagen für ihre Immobilie in Sliema zu wenig oder zu viel bezahlt hat.

Zu welchem Schluss kam der Rechnungshof?
Der Bericht des NAO behauptete, dass Fortina weniger als den fairen Wert des Grundstücks gezahlt habe, was auf eine Unterbewertung hindeute, die zu einem Verlust für die Öffentlichkeit geführt habe.

Was ist das Gegenargument von Fortina?
Fortina argumentiert, dass es 8,1 Millionen Euro gezahlt habe, was den fairen Marktwert auf der Grundlage professioneller und rechtlicher Bewertungsgrundsätze übersteige.

Wer hat die technische Analyse von Fortina durchgeführt?
Die Analyse wurde von unabhängigen Fachberatern und Architekten durchgeführt, die von der Fortina-Gruppe beauftragt wurden.

Warum ist das Bewertungsjahr von Bedeutung?
Fortina macht geltend, dass die Bewertungen auf den Preisen von 2017 – dem Jahr, in dem der Antrag gestellt wurde – und nicht auf den überhöhten Zahlen von 2019 hätten basieren müssen.

Wie wirkt sich die neue Gesetzgebung auf die Bewertung aus?
Nach dem Rechtsrahmen für Ausnahmeregelungen für 2024–2025 hätte Fortina 3,4 Millionen Euro weniger gezahlt als 2019.

Wofür wurde die Methodik des NAO kritisiert?
Fortina sagte, dass das NAO Annahmen zum „maximalen potenziellen Wert” verwendet und damit die Bewertungen überhöht habe, anstatt einen realistischen Marktwert zu ermitteln.

Hat Fortina von dem Geschäft profitiert?
Nach Angaben des Unternehmens nein; es behauptet, im Vergleich zu anderen ähnlichen Konzessionen finanziell benachteiligt worden zu sein.

Was fordert Fortina vom Parlament?
Die Gruppe möchte, dass das Parlament die Ergebnisse überprüft und anerkennt, dass die geleistete Zahlung nach fairen Bewertungsstandards überhöht war.

Was bedeutet dieser Fall für künftige Grundstücksgeschäfte der Regierung?
Er unterstreicht die Notwendigkeit einheitlicher, transparenter und rechtskonformer Bewertungsverfahren, um künftige Streitigkeiten zu vermeiden.