Għar il-Friefet Bauprojekt Berufung weckt Denkmalschutzbedenken

Die Kontroverse um die Pläne zum Bau eines Sechs-Parteien-Wohnhauses in Birzebbuga ist erneut aufgeflammt, nachdem ein Berufungsgericht entschieden hat, dass der Fall erneut geprüft werden soll. Der Vorschlag, der den Abriss eines bestehenden Reihenhauses und den Bau mehrerer Wohneinheiten vorsieht, hat bei Anwohnern und Denkmalschutzbehörden erhebliche Bedenken ausgelöst, da er in unmittelbarer Nähe zu Għar il-Friefet liegt, einer Höhle von historischer und ökologischer Bedeutung.

Historische und ökologische Bedeutung von Għar il-Friefet

Għar il-Friefet liegt am Rande von Birzebbuga und besteht aus einer Reihe miteinander verbundener Kammern und Tunnel, die sich über drei Ebenen erstrecken. Archäologische Funde deuten darauf hin, dass die Höhle mindestens aus der Bronzezeit stammt, wobei Artefakte und andere Überreste auf menschliche Aktivitäten in dieser Zeit hinweisen. Sie befindet sich in der Nähe von Għar Dalam, einer Stätte von immenser historischer Bedeutung, wodurch das Gebiet zu einem Schwerpunkt für Naturschutzbemühungen geworden ist.

Die Höhle ist offiziell als archäologische Stätte der Klasse B und als Stätte von wissenschaftlichem Interesse der Stufe 1 eingestuft und von einer gesetzlich festgelegten Pufferzone umgeben. Diese Einstufungen dienen dem Schutz sowohl ihres historischen Wertes als auch ihrer natürlichen Umgebung, zu der auch ein Lebensraum für Fledermäuse und andere Wildtiere gehört.

Eine 2008 eingeführte Planungsvorschrift führte eine „Vermutung gegen Entwicklungs- oder Sanierungsvorhaben, die Ausgrabungsarbeiten innerhalb der ausgewiesenen Gebiete und insbesondere innerhalb der ausgewiesenen Pufferzone von Għar il-Friefet beinhalten” ein. Dieser Rahmen hat nachfolgende Planungsentscheidungen in diesem Gebiet geleitet.

Der Bebauungsvorschlag für 2022

Im Jahr 2022 schlug der Bauträger Ruben Magro in Zusammenarbeit mit der Architektin Elena Borg Costanzi vor, ein bestehendes Reihenhaus durch eine Wohnanlage mit einer Maisonette-Wohnung im Erdgeschoss mit Garagen, sechs Einheiten im Obergeschoss und einem zurückgesetzten Penthouse zu ersetzen. Der Vorschlag sah auch die Installation eines unterirdischen Reservoirs oder Brunnens vor, wodurch ein Teil des Neubaus direkt über der Höhle liegen würde.

Die Oberaufsicht für Kulturerbe forderte umfassende Berichte und Studien an, um zu bewerten, wie sich das vorgeschlagene Bauvorhaben auf Għar il-Friefet auswirken könnte. Unterdessen verwies die Umwelt- und Ressourcenbehörde (ERA) sowohl auf die Planungsauflagen von 2008 als auch auf die ökologische Bedeutung der Höhle, insbesondere ihre Rolle als Lebensraum für Fledermäuse.

Der Antragsteller reichte jedoch die angeforderten Unterlagen nicht ein. Der Architekt des Projekts behauptete, dass keine Felsaushubarbeiten erforderlich seien, und erklärte, dass das Fundament mit Hilfe von Streifen- und Pad-Methoden auf dem aktuellen Felsniveau ruhen würde. Er schlug außerdem vor, dass der geplante Stausee an die Stelle eines bestehenden Beckens treten könnte. Während der Antragsteller auf einen öffentlich zugänglichen Bodenuntersuchungsbericht aus einem Antrag von 2016 für ein benachbartes Grundstück verwies, stellte die Behörde klar, dass alle eingereichten Unterlagen spezifisch für das aktuelle Bauvorhaben sein müssen.

Anfängliche Ablehnung durch die Planungskommission

Die Planungskommission lehnte den Antrag auf Anweisung des Sachbearbeiters ab. Der Sachbearbeiter betonte, dass das vorgeschlagene Bauvorhaben „erhebliche Auswirkungen auf das historische und natürliche Erbe haben würde”. In der offiziellen Ablehnungsmitteilung erklärte der Sachbearbeiter weiter:

„Der Vorschlag steht daher im Widerspruch zu thematischem Ziel 8 des Strategieplans für Umwelt und Entwicklung, der auf den Schutz und die Aufwertung des kulturellen Erbes abzielt.”

Nach der Ablehnung legte der Antragsteller beim Environment and Planning Review Tribunal (EPRT) Berufung ein, focht die Entscheidung an und beantragte die Genehmigung für das vorgeschlagene Bauvorhaben.

Argumente der Berufung und Überprüfung durch das Tribunal

In der Berufung argumentierte der Antragsteller:

„Es sind keine Keller vorgesehen und es sind keine weiteren Aushubarbeiten gegenüber dem bestehenden Niveau erforderlich. Wie aus den überlagerten Zeichnungen hervorgeht, befindet sich die Höhle nur in einer kleinen Ecke des Geländes, größtenteils im Vorgarten. Es könnten verschiedene bauliche Lösungen zum Einsatz kommen.”

Als Teil der Berufung wurde eine 3D-Vermessung der Höhle vorgelegt, um zu veranschaulichen, wie sie sich auf die geplanten Bebauungsebenen auswirkt. Der Antragsteller führte auch ein 2019 genehmigtes Wohnprojekt mit drei Stockwerken Aushub in der Nähe des Geländes als Präzedenzfall an, obwohl das Tribunal feststellte, dass der Aushub in diesem Fall in einer sicheren Entfernung von 15 bis 21 Metern von Għar il-Friefet erfolgte.

Die 3D-Vermessung wurde in einen Bodenuntersuchungsbericht aufgenommen, der dem EPRT vorgelegt wurde und in dem die folgenden empfohlenen Vorsichtsmaßnahmen dargelegt wurden:

• Die Entfernung der obersten <1 m dicken Bodenschicht ist zulässig.
• Die Aushubarbeiten sollten nicht mehr als 1,5 m von der Felsoberfläche entfernt erfolgen, wenn offene Fugen auftreten.
• Alle Aushubarbeiten sollten von einem Geologen überwacht werden, um potenziell unsichere Blöcke zu beurteilen.

Trotz dieser Maßnahmen äußerte das Gericht Bedenken hinsichtlich der weiterreichenden Auswirkungen des Bauvorhabens, darunter der Bau eines bisher nicht vorhandenen Brunnens oder Reservoirs. Das Gericht stellte außerdem fest, dass sich die Höhle unter der geplanten Garage befinden würde, was bedeuten würde, dass ein Teil der Höhle mit zusätzlichem strukturellem Gewicht belastet werden könnte.

Bodenrisiken und Sicherheitsbedenken

Der Bodenuntersuchungsbericht hob mehrere Risiken im Zusammenhang mit der Ausgrabung und Belastung des darunter liegenden Gesteins hervor, darunter

• Erhöhte unterschiedliche Setzungen, die möglicherweise zu Brüchen im bestehenden Mauerwerk führen können (Georisiko Stufe 3).
• Mögliches Versagen des Bodens entlang von Fugen, wenn durch den Aushub nicht abgestützte Felsblöcke verschoben werden (Georisiko-Stufe 1–2).
• Gesamtverlust der Stabilität, wenn die Fundamentlasten die Grenzzustände des Felsens überschreiten.

Der Bericht stufte die Georisiko-Stufen 1–2 als „hohes bis mäßiges Risiko” ein, was auf eine konkrete Möglichkeit eines Felsversagens hindeutet und Bedenken hinsichtlich der Sicherheit sowohl der Höhle als auch der nahe gelegenen Wohngebäude aufwirft.

Entscheidung des Gerichts und erneute Prüfung

Das EPRT kam zu dem Schluss, dass der Antrag zur erneuten Prüfung an die Planungsbehörde zurückverwiesen werden sollte. Dieser Schritt ermöglicht eine frühzeitigere Überprüfung des Bodenuntersuchungsberichts und gibt dem Antragsteller die Möglichkeit, zusätzliche Studien vorzulegen, um sicherzustellen, dass das kulturelle Erbe und die strukturelle Sicherheit angemessen geschützt sind.

Diese Verfahrensänderung hebt die ursprüngliche Ablehnung der Planungskommission effektiv auf und eröffnet erneut die Möglichkeit einer Genehmigung, wenn auch unter strengerer Prüfung.

Bedenken der Anwohner

Die Anwohner, von denen viele teilweise über der Höhle gebaut haben, haben ihre Besorgnis über die erneute Möglichkeit einer Bebauung zum Ausdruck gebracht. Ein Anwohner sagte vor dem EPRT aus, dass die Höhle bereits Risse aufweise und in der Vergangenheit Gesteinsbrocken heruntergefallen seien, und warnte, dass zusätzliches strukturelles Gewicht sowohl die Häuser als auch die Familien gefährden könnte.

Nächste Schritte

Der Sachbearbeiter der Planungsbehörde wird nun den Antrag unter Berücksichtigung der neuen Studien und aller zusätzlichen Unterlagen, die vom Antragsteller eingereicht wurden, erneut prüfen. Erst nach dieser umfassenden Prüfung wird eine formelle Empfehlung zur Genehmigung oder Ablehnung des vorgeschlagenen Bauvorhabens abgegeben.

Der Fall stellt eine komplexe Schnittstelle zwischen Stadtentwicklung, Denkmalschutz und geologischem Risikomanagement dar. Er unterstreicht die Bedeutung einer gründlichen Planung und Dokumentation in Gebieten von archäologischer und ökologischer Bedeutung.

Fazit

Die anhaltende Debatte über den geplanten Sechs-Parteien-Wohnblock in der Nähe von Għar il-Friefet verdeutlicht das empfindliche Gleichgewicht zwischen Bebauung und Denkmalschutz. Die Berufung hat zwar die Möglichkeit einer Bebauung wieder eröffnet, unterstreicht aber auch die Bedeutung einer sorgfältigen Planung, umfassender geologischer Untersuchungen und der Einhaltung von Umwelt- und Kulturschutzauflagen. Die Bedenken der Anwohner in Verbindung mit der historischen und ökologischen Bedeutung der Höhle verdeutlichen die potenziellen Risiken einer Bebauung in sensiblen Gebieten. Für die Zukunft wird es von entscheidender Bedeutung sein, dass die Planungsbehörde alle eingereichten Unterlagen gründlich prüft, um sicherzustellen, dass künftige Bauvorhaben weder die Stabilität der Höhle noch die Sicherheit der umliegenden Häuser oder die Erhaltung des kulturellen Erbes Maltas gefährden.

Häufig gestellte Fragen

Was ist Għar il-Friefet?
Għar il-Friefet ist eine Höhle in der Nähe von Birzebbuga mit Überresten aus der Bronzezeit, die als archäologische Stätte der Klasse B und als Stätte von wissenschaftlichem Interesse der Stufe 1 eingestuft ist.

Warum wurde der ursprüngliche Bebauungsvorschlag abgelehnt?
Die Planungskommission lehnte den Antrag ab, da er erhebliche Auswirkungen auf das historische und natürliche Erbe der Region gehabt hätte.

Was sagt der Bodenuntersuchungsbericht über die Stätte aus?
Der Bericht identifiziert Risiken im Zusammenhang mit Ausgrabungen und strukturellen Belastungen, darunter mögliche Brüche, Bodenversagen und Stabilitätsverlust.

Welche Rolle spielt das Umwelt- und Planungsprüfungsgericht (EPRT)?
Das EPRT überprüft Planungsentscheidungen und Einsprüche und stellt sicher, dass Fragen des Kulturerbes, der Umwelt und der Sicherheit angemessen berücksichtigt werden.

Warum ist die Höhle ökologisch wichtig?
Għar il-Friefet bietet Lebensraum für Fledermäuse und andere Wildtiere und erhöht damit neben ihrer archäologischen Bedeutung auch ihren ökologischen Wert.

Welche Änderungen schlägt die Berufung im Vergleich zum ursprünglichen Plan vor?
Die Berufung umfasst eine 3D-Vermessung der Höhle, Anpassungen an den Fundamenten und bauliche Überlegungen zur Verringerung der Auswirkungen der Ausgrabungen.

Wie wirkt sich dieser Fall auf die Anwohner aus?
Die Anwohner sind besorgt über die Stabilität der Höhle und mögliche Schäden an den darüber oder in ihrer Nähe errichteten Häusern.

Kann die Planungsbehörde den Vorschlag erneut ablehnen?
Ja, die Planungsbehörde kann den Antrag nach einer erneuten Prüfung und Berücksichtigung neuer Studien genehmigen oder ablehnen.

Welche Vorsichtsmaßnahmen werden während der Bauarbeiten empfohlen?
Um das Risiko für die Höhle und die umliegenden Strukturen zu mindern, werden die Überwachung durch einen Geologen und eine begrenzte Aushubtiefe empfohlen.

Welche allgemeinen Lehren lassen sich aus diesem Fall ziehen?
Der Fall verdeutlicht die Balance zwischen Stadtentwicklung, Denkmalschutz und geologischer Sicherheit und betont die Bedeutung einer gründlichen Planung und Dokumentation.