Golden Visa Programm treibt Mieten in Malta hoch

Maltas goldenes Visumsprogramm, offiziell bekannt als Malta Residency and Visa Program, ermöglicht es wohlhabenden Investoren, vor allem aus nichteuropäischen Ländern, im Austausch für finanzielle Beiträge, Investitionen und ein Engagement für lokale gemeinnützige Organisationen eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten. Die Bewerber müssen sich entweder für den Kauf einer Immobilie im Wert von mindestens 350.000 € (300.000 € in Gozo) oder für eine jährliche Miete von mindestens 12.000 € in Malta (10.000 € in Gozo) entscheiden.

Das Programm ist seit seiner Einführung beträchtlich gewachsen und hat allein im Jahr 2023 Einnahmen in Höhe von 31 Millionen Euro generiert, wobei für das kommende Jahr ähnliche Einnahmen prognostiziert werden. Die Auswirkungen dieser Regelung beschränken sich jedoch nicht auf die staatlichen Einnahmen. Der Zustrom von Inhabern eines goldenen Visums hat sich tiefgreifend auf den maltesischen Wohnungsmarkt ausgewirkt, insbesondere in den Mietsegmenten mit niedrigen und mittleren Einkommen.

Ergebnisse des Berichts: Die Mietpräferenz von Golden-Visa-Käufern

Ein kürzlich von der Daphne Caruana Galizia Foundation mit Unterstützung von Transparency International erstellter Bericht zeigt auffällige Trends bei den Antragstellern für ein Goldenes Visum. Von den über 2.500 analysierten Anträgen entschieden sich nur 67 Antragsteller für den Kauf einer Immobilie; die große Mehrheit entschied sich für die Miete. Diese Vorliebe für die Anmietung gibt Anlass zur Sorge über die Verfügbarkeit und Erschwinglichkeit von Wohnraum vor Ort, da diese Visuminhaber häufig Wohnungen in Preisklassen anmieten, die typischerweise für Einwohner mit niedrigem und mittlerem Einkommen zugänglich sind.

Die Studie ergab, dass Inhaber eines Goldenen Visums, insbesondere in Żebbuġ, Gozo, bereit sind, das absolute Minimum zu zahlen, um die Aufenthaltsanforderungen zu erfüllen, und damit Wohnungen belegen, die ansonsten den Einheimischen zur Verfügung stehen würden. In vielen Fällen kosten diese Immobilien rund 850 EUR pro Monat und entsprechen damit eher den marktüblichen Preisen für maltesische Mieter als Luxus- oder High-End-Immobilien, die von wohlhabenden Investoren erwartet werden.

Wichtige Erkenntnisse aus dem Bericht

Der Bericht hebt mehrere aussagekräftige Statistiken hervor, die Aufschluss darüber geben, wie das Goldene Visum die Immobiliendynamik in Malta beeinflusst:

Hohe Konzentration in Gozo: In Żebbuġ, Gozo, machen Inhaber eines goldenen Visums etwa 17 % der Bevölkerung aus. In der nahe gelegenen Gemeinde Munxar, zu der auch die Ortschaft Xlendi gehört, ist der Anteil mit 14 % ähnlich hoch.
Aufschlüsselung nach Nationalität: Etwa 88 % der Inhaber eines goldenen Visums sind chinesische Staatsangehörige, eine Tatsache, die für Aufsehen gesorgt hat, da die Zahl der chinesischen Staatsangehörigen, die in offiziellen Zählungen angegeben wird, viel niedriger ist. Zwischen 2016 und 2021 erhielten mehr als 5.200 chinesische Staatsbürger ein goldenes Visum, aber nur etwa 2.700 wurden als Einwohner registriert.
Hochriskante Gerichtsbarkeiten: Über 91 % der Visakäufer kommen aus Ländern, die als Hochrisikoländer für Geldwäsche eingestuft sind. Dieser Aspekt wirft Fragen zur Sorgfaltspflicht auf und birgt die Gefahr, dass Maltas Aufenthaltsprogramm von Personen mit fragwürdigem finanziellen Hintergrund ausgenutzt wird.
Bescheidene Mietmöglichkeiten: Trotz ihres Reichtums wählen Inhaber eines goldenen Visums häufig Immobilien am unteren Ende des Marktes. Selbst Antragsteller mit Familienangehörigen mieteten kleinere Wohnungen, vor allem auf Gozo, wo die Mieten für Visazwecke auf 10.000 € jährlich begrenzt sind.

Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Die Regelung für goldene Visa hat den lokalen Immobilienmarkt angekurbelt, da mehr Mieter und potenzielle Käufer in das System aufgenommen wurden. Entgegen den Erwartungen haben sich die meisten Käufer eines Goldenen Visums jedoch eher für die Miete als für den Kauf entschieden, was auf einem ohnehin schon angespannten Wohnungsmarkt zu einem stärkeren Wettbewerb um Mietobjekte geführt hat.

Wie in dem Bericht hervorgehoben wird, hat die steigende Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere in Gegenden, in denen Immobilien in der Regel erschwinglich sind, dazu geführt, dass einige Einheimische aus ihren Wohnvierteln verdrängt wurden. Beliebte Orte wie Marsascala, Swieqi, Sliema und Munxar sind zu Hotspots für Visuminhaber geworden, was die Mietpreise in die Höhe treibt und einen wettbewerbsintensiveren Wohnungsmarkt schafft.

Residency Malta, die staatliche Behörde, die das Programm überwacht, hat eine eigene Studie in Auftrag gegeben, um die Auswirkungen des goldenen Visums auf den maltesischen Immobiliensektor zu analysieren. Die Behörde ist sich der Bedenken hinsichtlich der Zugänglichkeit und Erschwinglichkeit von Immobilien für Einheimische bewusst, hat aber noch keine größeren politischen Änderungen angekündigt, um diese Probleme zu lösen.

Ein Vergleich mit Maltas Golden Passport Scheme

Während das goldene Visumsprogramm eine Aufenthaltsgenehmigung gewährt, bietet Maltas goldener Pass die volle Staatsbürgerschaft. Das letztgenannte Programm ist umstrittener und wird derzeit von der Europäischen Kommission vor Gericht angefochten. Trotz der strengeren Anforderungen und der höheren Kosten, die mit dem Goldenen Pass verbunden sind, bevorzugen einige wohlhabende Investoren die volle Staatsbürgerschaft, die ihnen den Zugang zur gesamten Europäischen Union ohne zusätzliche Visabestimmungen ermöglicht.

Das goldene Visum bleibt jedoch für diejenigen attraktiv, die ihren Wohnsitz beibehalten wollen, ohne unbedingt die volle Staatsbürgerschaft anzustreben. Es ist vor allem für diejenigen attraktiv, die Malta als Basis für Reisen, Investitionen oder den Ruhestand betrachten, ohne die zusätzlichen rechtlichen Verpflichtungen und steuerlichen Auswirkungen der Staatsbürgerschaft.

Ist Maltas Golden Visa Programm nachhaltig?

Die wachsende Nachfrage nach maltesischem Wohnsitz durch goldene Visa hat Fragen zur langfristigen Nachhaltigkeit des Programms aufgeworfen. Es bringt zwar beträchtliche Einnahmen und stützt den Immobilienmarkt, doch die Belastung des Mietsektors und der zunehmende Wettbewerb um erschwinglichen Wohnraum deuten darauf hin, dass das Programm möglicherweise reformiert werden muss.

Mögliche Bereiche für eine Reform

Das Programm für goldene Visa könnte möglicherweise umstrukturiert werden, um die Bedürfnisse der Einheimischen und die der internationalen Investoren besser auszugleichen. Mögliche Reformen könnten umfassen:

Höhere Mindestmieten: Eine Anhebung der Mindestmiete würde dafür sorgen, dass die Inhaber eines Goldenen Visums einen größeren Beitrag zum Wohnungsmarkt leisten, so dass sie sich möglicherweise für höherwertige Immobilien entscheiden und für die Einheimischen mehr erschwingliche Optionen übrig bleiben.
Förderung des Immobilienerwerbs: Die Schaffung von Anreizen oder Anforderungen für Visuminhaber, Immobilien zu kaufen statt zu mieten, könnte ebenfalls den Druck auf den Mietmarkt verringern. Dazu könnten Steuervorteile oder zusätzliche Investitionsanforderungen für diejenigen gehören, die sich für die Miete entscheiden.
Strengere Obergrenzen für die Staatsangehörigkeit: Die Festlegung von Obergrenzen für die Zahl der Visuminhaber aus bestimmten Ländern könnte Probleme lösen, die sich aus einer hohen Konzentration von Antragstellern bestimmter Nationalitäten ergeben, wie dies bei der chinesischen Kohorte der Fall war.

Bekämpfung von Geldwäscherisiken

Die Enthüllung, dass über 91 % der Visumantragsteller aus Ländern stammen, in denen ein hohes Geldwäscherisiko besteht, hat dazu geführt, dass die maltesischen Verfahren zur Bearbeitung von Visumanträgen genauer unter die Lupe genommen werden. Malta könnte die Einführung strengerer Überprüfungsprozesse und eine verstärkte Zusammenarbeit mit internationalen Finanzaufsichtsorganisationen in Erwägung ziehen, um sicherzustellen, dass das Programm nicht von Personen missbraucht wird, die versuchen, die nachsichtigen Aufenthaltsbestimmungen auszunutzen.

Schlussfolgerung: Ein komplexes Gleichgewicht der Interessen

Maltas goldenes Visum stellt für den Inselstaat ein zweischneidiges Schwert dar. Auf der einen Seite bietet es beträchtliche finanzielle Vorteile und stimuliert den Immobiliensektor, auf der anderen Seite verschärft es das Wohnungsproblem für die Einheimischen, insbesondere in Gegenden, die ohnehin schon mit einer begrenzten Verfügbarkeit von Wohnraum zu kämpfen haben.

Da die maltesische Regierung ihre Aufenthalts- und Staatsbürgerschaftsprogramme weiter überarbeitet und verfeinert, wird es von entscheidender Bedeutung sein, ein Gleichgewicht zwischen den Bedürfnissen der lokalen Gemeinschaften und denen der internationalen Investoren herzustellen. Dieses Gleichgewicht ist der Schlüssel, um sicherzustellen, dass Malta ein attraktives Ziel für ausländische Investitionen und ein einladender, erschwinglicher Ort für seine Bürger bleibt.

Häufig gestellte Fragen

Wie funktioniert das Goldene-Visum-Programm in Malta?
Das Goldene-Visum-Programm gewährt ausländischen Investoren, die bestimmte finanzielle und investitionstechnische Voraussetzungen erfüllen, eine Aufenthaltsgenehmigung, entweder durch Anmietung oder Kauf einer Immobilie.

Was sind die Mindestanforderungen an Immobilien für Inhaber eines Goldenen Visums in Malta?
Visuminhaber müssen eine Immobilie für mindestens 12.000 € jährlich in Malta oder 10.000 € in Gozo mieten oder eine Immobilie im Wert von 350.000 € in Malta oder 300.000 € in Gozo kaufen.

Wie wirkt sich die Goldene-Visa-Regelung auf den Mietmarkt aus?
Das Programm verschärft den Wettbewerb um Mietobjekte, insbesondere um erschwingliche, und erschwert es den Einheimischen, eine Wohnung zu finden.

Wer sind die Hauptantragsteller für Maltas goldenes Visum?
Die meisten Antragsteller kommen aus China, rund 88 % der Inhaber eines goldenen Visums stammen aus diesem Land.

Wie hat sich die Goldene-Visa-Regelung auf die lokalen Gemeinschaften in Gozo ausgewirkt?
In einigen Städten Gozos wie Żebbuġ und Munxar machen die Inhaber eines goldenen Visums inzwischen einen beträchtlichen Teil der Bevölkerung aus, was sich auf die Wohnungsdynamik auswirkt.

Warum entscheiden sich die meisten Inhaber eines goldenen Visums für die Miete statt für den Kauf?
Viele Inhaber eines goldenen Visums erfüllen die Mindestanforderungen an den Wohnsitz, indem sie mieten, was im Allgemeinen billiger und flexibler ist als der Kauf einer Immobilie.

Müssen Inhaber eines goldenen Visums dauerhaft in Malta wohnen?
Nein, sie müssen einen gültigen Wohnsitz beibehalten, sind aber nicht verpflichtet, dauerhaft in Malta zu leben.

Worin besteht der Unterschied zwischen dem Goldenen Visum und dem Goldenen Pass Maltas?
Das goldene Visum gewährt eine Aufenthaltsgenehmigung, während der goldene Pass die volle Staatsbürgerschaft verleiht und den Zugang zur EU ermöglicht.

Warum ist das goldene Visumsprogramm umstritten?
Zu den Bedenken gehören die erhöhten Mietpreise, das Risiko der Geldwäsche und die begrenzten Vorteile für Einheimische.

Erwägt die maltesische Regierung Änderungen am Golden-Visa-Programm?
Die maltesische Regierung hat eine Studie in Auftrag gegeben, um die Auswirkungen des Programms auf den Wohnungsmarkt zu untersuchen, und erwägt auf der Grundlage der Ergebnisse möglicherweise Reformen.